Recounting The Cost: Menghitung Kembali Nilai Proyek di SGPC

Selama 3 hari terakhir, penulis blog SGPC menghitung ulang nilai ekuivalen proyek dan biaya-biaya terkait bangunan dan struktur yang dibangun di Indonesia. Di waktu yang bersamaan, penulis menemukan sebuah laman web yang didedikasikan sebagai kalkulator inflasi berdasarkan IHK (Indeks Harga Konsumen), bernama Inflation Tool. Kalkulator tersebut menjadi sangat penting dalam mengetahui nilai rupiah dari segi riil atau nilai nyata, sehingga kita dan masyarakat mengetahui nilai rupiah secara adil dari era ke era.
 
Venezuela BsF Hyperinflation 2007-2017 notes
Bahaya laten inflasi tidak terkendali. Foto: Cyfraw/Wikimedia Commons. Creative Commons License

Apa itu inflasi?

Sebelum lanjut ke alasan teknis di balik hitung-hitungan uang di artikel-artikel SGPC, mari kita ketahui inflasi.

Setiap biaya hidup, baik dari kebutuhan sehari-hari hingga kebutuhan modal, bergantung pada harga barang dan jasa, dan bobot (weight) setiap pengeluaran rumah tangga. Untuk menghitung pergerakan inflasi, pemerintah mengadakan jajak pendapat untuk mengetahui kumpulan barang dan jasa yang umum dikonsumsi, dan melacak pergerakan harga tersebut. Pergerakan kumpulan (basket) harga inilah yang dibanding-bandingkan dengan tahun dasar (base year) sebagai indeks harga konsumen (IHK). Presentase perbedaan nilai IHK periode sebelumnya dengan periode berikutnya inilah yang dikatakan sebagai indeks inflasi konsumen.

Jadi, secara bahasa sederhana inflasi adalah rerata kenaikan harga barang dan jasa dalam periode tertentu di sebuah daerah.

Sisi baik dari inflasi adalah, bagi para ekonom, adalah untuk menggerakkan ekonomi dan sirkulasi uang. Masyarakat akan didorong bekerja untuk mendapatkan gaji dan mengeluarkan uang mereka untuk mendapatkan jasa, menghasilkan permintaan, lebih banyak permintaan, naiklah harga barang. Tapi sisi negatif dari inflasi adalah penurunan daya beli masyarakat dan berpotensi merusak ekonomi bila inflasi terjadi di luar kontrol (lihat ilustrasi).

Deflasi, kebalikan dari inflasi, juga tidak baik, karena memancing masyarakat menimbun uang dan menjadikan permintaan lemah, menurunkan harga.

Referensi

  1. James Chen (2020). "Inflation". Investopedia, 26 Maret 2020, diakses 22 Juni 2020
  2. Sean Ross (2019). "When is Inflation Good for the Economy?" Investopedia, 9 Juli 2019, diakses 22 Juni 2020
  3. Ceyda Oner (2010). "Back to Basics: What is Inflation?" IMF Finance & Development, Maret 2010, hal. 44-45

Mengapa Setiap Gedung Punya Cerita memperhitungkan inflasi harga

Alasannya simpel, jangan ada lagi romantisme "mengenang saat harga sekilo 100 rupiah". Membandingkan harga 30 tahun lampau dengan harga sekarang rawan dengan penilaian subyektif dalam bentuk nominal, seperti yang dijelaskan oleh beberapa literatur ekonomi dunia, harga barang dan jasa selalu dipengaruhi inflasi. Biaya pembangunan bangunan juga dipengaruhi oleh inflasi.

Capri-Sonne - Kartini, 25 Juli 1988
Iklan Capri-Sonne sebagai ilustrasi. Nilai 200 rupiah di pertengahan 1988 berbeda jauh dengan nilai 200 rupiah 32 tahun kemudian. Majalah Kartini, 25 Juli 1988.

Contoh terjelas adalah dari krismon 1998. Inflasi gila-gilaan juga berdampak pada semua orang termasuk proyek real estate yang dilakukan beberapa pengembang. Akibat dari penggunaan utang dolar AS untuk mendanai proyek rupiah, bank-bank dan pengembang banyak yang bertumbangan.

Itulah yang membuat romantisme harga sekilo 100 rupiah menjadi tak ada artinya di mata ekonomi. Jadi inilah yang memicu penulis blog untuk juga menyertakan biaya pembangunan atau investasi proyek dengan nilai setara nilai saat artikel dibuat, sebagai bentuk edukasi bahwa inflasi itu selalu ada.

Mengapa penulis mengganti cara menghitung inflasi, dan kalkulator inflasinya

Dari 2018 hingga pertengahan 2020, penulis menggunakan data dari web Simulasi Kredit. Data tersebut diklaim berasal dari Badan Pusat Statistik, walau tidak lengkap dan memiliki ekuivalen dari nilai emas, dolar AS dan UMR DKI. Sayangnya, data mereka hanya sampai paling awal 1979, sehingga penulis harus melakukan konversi dua kali, nilai tukar rupiah ke dolar untuk dihitung inflasinya dan dikembalikan ke nilai tukar rupiah 2020. Selain itu, tidak ada sumber apakah web Simulasi Kredit menggunakan IHK BPS/Bank Indonesia atau tinggal menghitung harga lama dikalikan nilai inflasi dan ditambah nilai lama.

Untuk menghitung nilai rupiah 1969-1978 dan nilai proyek yang dinyatakan dalam bentuk dolar, penulis menggunakan taktik "looping", dengan mengkurs nilai tukar rupiah ke USD dengan nilai tukar tahun tersebut, menghitung berapa nilai USD sekarang di laman Federal Reserve Bank of Minneapolis dan dikurskan lagi ke rupiah menggunakan nilai tukar pada 31 Desember 2018 atau 2019. Kelemahan terbesarnya adalah nilai tersebut merefleksikan IHK Amerika, bukan Indonesia.

Tanpa sengaja, di halaman Facebook, penulis menemukan laman simulasi inflasi yang cukup handal; Inflation Tool. Dengan tahun terlama 1969, penulis lebih leluasa menghitung nilai inflasi rupiah di tahun 1970an tanpa perlu menghitung nilai tukar rupiah ke USD yang dekade itu masih tetap, dan menghitung harga inflasi dolar AS di The Fed Minneapolis sebelum dikurskan kembali ke rupiah dengan nilai tukar saat artikel dibuat.

Tidak heran, saat penulis menghitung ulang biaya proyek dari sudut pandang harga inflasi Indonesia, harga yang muncul untuk proyek yang dideklarasikan dalam nilai USD terlihat kemahalan sekitar 15-45 persen, bila dibanding dengan nilai biaya proyek yang hanya dihitung inflasi rupiahnya. Berikut adalah sampelnya.

Nama gedung  Fed Minneapolis 18 +
Kalkulasi Inflasi 19

(USD -> IDR) 
Inflation Tool 19
(IDR IHK) 
Inflation Tool 20
(IDR IHK) 
Selisih (Inflation Tool - Fed Minneapolis)
Mall Ciputra Jakarta  Rp 3,7 triliun  Rp 3,0 triliun  Rp 3,1 triliun  - Rp 700 milyar 
(18,9%)
Plaza Indonesia  Rp 7,8 triliun  Rp 6,6 triliun Rp 6,7 triliun  - Rp 1,2 triliun 
(15,3%) 
Graha MR21  Rp 213 milyar  Rp 165 milyar  Rp 169 milyar  - Rp 48 milyar 
(22,5%)
Menara Imperium  Rp 2,3 triliun  Rp 1,7 triliun  Rp 1,8 triliun  - Rp 600 milyar 
(26%) 
Intiland Tower Jakarta  Rp 1,1 triliun Rp 616 milyar  Rp 634 milyar  - Rp 500 milyar
(44%) 
Le Meridien Jakarta  Rp 1,8 triliun Rp 1,4 triliun  Rp 1,5 triliun - Rp 400 milyar 
(22,2%) 

Dalam praktik lain, selisihnya bisa mencapai 50 persen lebih, terutama untuk bangunan tahun 1970an, hal ini terjadi pada Balai Kota DKI yang harga pembangunan berdasarkan IHK hanya 40 persen harga berdasarkan metode "loop". Berbeda dengan proyek yang penulis hitung inflasinya hanya berdasarkan IHK Indonesia. Perbedaannya relatif tipis.

Nama gedung  Kalkulator Inflasi 19
Inflation Tool 19 Inflation Tool 20 Selisih
Gedung Nusantara I DPR-RI  Rp 805 milyar  Rp 813 milyar  Rp 836 milyar  + Rp. 7 milyar
(0,8%) 
Gedung Sekretariat ASEAN Rp 123 milyar  Rp 124 milyar  Rp 128 milyar  + Rp 1 milyar (0,8%) 
Gedung Sapta Pesona  Rp 763 milyar  Rp 769 milyar  Rp 790 milyar  + Rp 6 milyar
(0,8%)
Mall Ciputra Semarang  Rp 1,3 triliun  Rp 1,3 triliun  Rp 1,3 triliun  pembulatan biasanya
tidak terasa

Dibawah 1 persen. Hipotesis penulis, ada dua faktor perbedaan tipis nilai hasil inflasi sebuah proyek dari kedua website tersebut, yaitu ada nilai inflasi baru yang tidak dihitung web Simulasi Kredit, dan perbedaan metodologi perhitungan. Tidak diketahui dari sumber mana (antara BI, BPS, CIA atau Bank Dunia) Inflation Tools mendapat data IHK Indonesia kumulatif sejak 1969 hingga 2020.

Apa kabar Bank Indonesia dan BPS?

Amat disayangkan, Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik, keduanya badan resmi pemerintah yang biasanya bertugas mendata pergerakan inflasi dan harga barang dan jasa, tidak memiliki fasilitas kalkulator inflasi dan fasilitas perhitungan moneter lain yang ditawarkan beberapa laman seperti Federal Reserve Bank of Minneapolis, Inflation Tool dan Simulasi Kredit. Hal ini cukup merugikan, karena sebagai instansi pemerintah, Bank Indonesia dan BPS seharusnya menyediakan fasilitas pendidikan bagi masyarakat untuk menghitung suku bunga dan inflasi. Saran penulis, Bank Indonesia bisa mengukur secara retrospektif IHK Indonesia sejak 1950 untuk meninjau gejolak historis ekonomi Indonesia.

Setiap Gedung Punya Cerita

Komentar

Yang banyak dibaca seminggu terakhir

Sinarmas Land Plaza Surabaya (terbaru 13 Juli 2020)

Mal Ciputra Jakarta (terbaru 17 Maret 2020)

Hotel Sari Pacific (terbaru 17 Oktober 2019)

Sejarah Pusat Perbelanjaan Jakarta - Bab II: Lintas Melawai

Menara Imperium